Cách tính báo giá xây nhà trọn góiCông thức tính giá xây dựng nhà  Hiểu đúng về cách tính giá xây nhà theo m2

Cách tính giá xây dựng nhà theo m2 là phương pháp tính chi chi phí xây nhà được các nhà thầu áp dụng nhiều nhất hiện nay. Hiểu được cách tính giá này, bạn sẽ ước lượng được mức tài chính phải chi trả cho việc xây nhà của mình để có thể chủ động dự trù nguồn tiền cũng như lựa chọn được các hạng mục xây dựng – vật tư xây dựng phù hợp với tài chính thực tế của mình.

Về bản chất, cách tính giá xây dựng nhà theo m2, là cách lấy tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá xây dựng tương ứng. Tổng diện tích xây dựng không phải chỉ gồm diện tích sàn, mà còn bao gồm diện tích phần móng, diện tích sàn của các tầng, diện tích mái, diện tích tầng hầm (nếu có). Và để ước tính được chi phí xây dựng nhà, thì bạn cần tính được chính xác diện tích xây dựng của công trình (Xem chi tiết ở phần 2 của bài viết)

Đơn giá xây nhà tính trên 1m2

Đơn giá xây nh...rọn gói tính trên 1m2 được hiểu là đơn giá xây dựng nhà trọn gói trên 1m2 (bao gồm cả vật tư và nhân công xây dựng). Mức giá này có thể thay đổi theo yêu cầu của từng công trình cụ thể, quy định của nhà thầu, giá vật tư theo từng thời điểm. Các bạn có thể tham khảo khoảng giá xây nhà trọn gói trên 1m2 theo 4 loại vật tư dưới đây để ước lượng được chi phí xây dựng nhà của mình.

• Vật tư Trung bình: 4.500.000 VNĐ

• Vật tư Trung bình khá: 4.800.000 VNĐ

• Vật tư Khá: 5.200.000 VNĐ

• Vật tư Tốt: 5.500.000 VNĐ

Lưu ý: mức giá trên chỉ là mức giá tương đối, giá cửa các loại vật liệu còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố của thị trường. Công thức tính giá xây dựng

Cách tính diện tích xây dựng cụ thể với từng phần của công trình

Phần gia cố nền đất yếu

+  Gia cố nền móng công trình: Tùy theo điều kiện đất nền, điều kiện thi công mà sẽ quyết định loại hình gia cố nền đất. Phần này sẽ được báo giá sau khi nhà thầu khảo sát thực tế.

+  Gia cố nền trệt bằng phương pháp đổ bê tông cốt thép tính 20% diện tích

Phần gia cố nền đất yếu.

Tùy vào điều kiện đất, điều kiện thi công mà sẽ quyết định sử dụng loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép. Nếu sử dụng phương pháp đổ bê tông cốt thép thì sẽ tính 20% diện tích.

Phần móng:

Nếu phần sân trước và sau có đổ cột xây tường rào, lát gạch làm cổng bắt buộc phải đổ móng để đảm bảo tính kiên cố cho công trình. Ví dụ diện tích đất 5x20m, xây 5x15m, sân 5x5m thì phải làm móng cả diện tích 5x20m.

Nhà này xây hết diện tích nên không có sân trước và sau. Chiều dài, chiều rộng sẽ được lấy với số liệu lớn hơn nên chiều dài ở mặt bằng móng này là 14.47 m, chiều rộng 3,8m.Phần diện tích xây dựng cho móng nhà.

Diện tích theo hệ số được tính: Chiều dài x Chiều rộng x Hệ Số(14.47 x 3.8 x 0.5 = 27.49). Vì là móng băng nên hệ số: 0.5 tức 50% diện tích.

Hệ số ở đây chủ đầu tư có thể hiểu đơn giản là hao phí xây dựng cho từng phần ứng với chi phí m2. Có nghĩa rằng làm móng băng cho nhà có diện tích 14.47 x 3.8 sẽ là 27.49m2 x đơn giá xây thô 3tr3/m2 khoảng 90 triệu  cho phần móng.

Tùy vào nhà bạn sử dụng loại móng nào mà sẽ có hệ số móng được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

• Móng đơn tính 20% diện tích.

• Nếu diện tích sàn nhỏ hơn 150m2 thì đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép ép tải tính 40% diện tích, diện tích sàn lớn hơn 150m2 tính 30% diện tích.

• Đài móng trên nền cọc khoan nhồi, cọc bê tông cốt thép ép neo tính 40% diện tích.

• Móng băng tính 50% diện tích.

• Móng bè tính 100% diện tích.  

Nhà phố sẽ có 2 loại móng phổ biến nhất là móng cọc và móng băng, bạn có thể tham khảo về 2 loại móng này ở link màu xanh trên.

Phần nhà:

Diện tích tầng trệt 3m8 x 14.4m.Diện tích theo hệ số tầng một: 14.47 x 3.8 x 1 = 54.99m. Nhà này xây hết diện tích nên không có chừa sân trước và sau.

Hệ số phần nhà được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

• Phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích.

• Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền tính 70% diện tích.(Phần ban công).

• Phần diện tích lô gia tính 100% diện tích.

Đây là bảng tính chi phí cho nhà ở có phần sân trước và sân sau.

Phần móng sẽ tính cả chi phí sân như đã nói ở trên, tầng trệt sẽ có hao phí làm sân như lát gạch xây tường bao…

Phần sân tầng trệt.

Phần sân bắt buộc làm móng và có hao phí xây dựng khi lát gạch, xây tường rào.                      

• Dưới 15m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%.

• Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%.

• Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.

Mặt bằng tầng lửng chia thành diện tích sàn và diện tích thông tầng.

Chiều dài sàn tầng lửng: 2.4 + 2.25 + 3.72 + 1.0 = 9.37. Tính 100% diện tích.

Chiều dài thông tầng: 3.5 + 1.6 = 5.1. Tính 50% diện tích.

Diện tích tầng lửng chủ đầu tư có thể tự tính như sau: Diện tích sàn lửng là chiếm 65% diện tích sàn tầng trệt, còn thông tầng chiếm 35%. Đây là quy định chung, còn tùy khu vực có thể diện tích sàn tầng lửng có thể xây hơn 65%.

Đây là cách tính đơn giản khi chưa có thiết kế hoàn chỉnh, trong báo giá chính xác để thi công sẽ tính chi tiết hơn toàn bộ diện tích sàn rồi trừ diện tích thông tầng có thêm phần dầm đã được bôi vàng ở trên.

Dầm có độ dày 0.2m hai bên là 0.4 của bề ngang thông tầng 3m8 – 0.4 sẽ còn 3m4. Chiều dài thông tầng 5m1 – 0.2 còn 4m9. Sự chênh lệch này sẽ không nhiều để đơn giản chủ đầu tư cứ tính theo cách ở trên còn phần thi công

sẽ giải thích rõ cho chủ đầu tư hiểu về sau này.

Ô trống trong nhà (thông tầng):

Bao gồm cả giếng trời và thông tầng của tầng lửng.

• Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường 100% diện tích. Giếng trời thường diện tích không lớn hơn 8m2.

• Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích. Thông tầng lửng thường lớn hơn 8m2.

Thông tầng của lửng rộng nên tính 50% diện tích do cũng phải xây tường và hệ kết cấu riêng.Mặt bằng tầng 2, 3 thì bao gồm diện tích sàn nhà và lô gia.

Diện tích sàn tầng 2, tầng 3 được chia làm 3 phần. Phần màu vàng, xanh là phần nhà, phần màu đỏ là lô gia. Vì lô gia được xây tường cao kín hai bên có mái che nên diện tích tính 100%. Nếu nhà đưa ra ban công chỉ xây tường cao khoảng 900mm thì chỉ tính 70% diện tích.

Vì là lô gia nên tính 100% diện tích.

Phần ban công:

• Ban công có mái che không xây tường bao hai bên 70% diện tích.

• Ban công không có mái che 50% diện tích.

• Lô gia tính 100% diện tích.

Tầng 4 có diện tích sàn nhà và sân trước.

Chiều dài tầng 4: 4.0 + 2.25 + 4.72 + 0.9 = 11.87m. Phần diện tích 0.9 ở đây là mái che phía trên khi bước nhà ra sân được tính như phần nhà. Chiều rộng 3.8m.

Diện tích sân 3m5 – 0.9 chỉ còn 2m6. Hệ số phần sân thượng phía trước là 70% diện tích.

Ta có thể dựa vào mặt cắt ngôi nhà để biết ban công hay phần sân có mái che hay là không.

Mái che thang chính là sân thượng gồm diện tích sàn trong nhà, sân trước và sân sau.

Mặt bằng mái che thang hay còn là sân thượng , tum, chuồng cu: Chiều dài sàn: 2.25 + 0.75 + 0.9 + 0.9 = 4.8. Diện tích 0.9 ở đây là diện tích mái che ở trên hay còn được gọi là seno thoát nước của mái. Hệ số tính 100% diện tích đây được coi phần nhà.

Chiều dài sân thượng trước: 4m – 0.9m = 3m1.

Chiều dài sân thượng sau: 3.97 – 0.9m = 3.07m.

Phần sân thượng trước và sau của mái che thang, tum, chuồng cu.

Seno thường có độ dài từ 0.8 đến 1m2 tùy thiết kế.

• Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền, có seno trang trí mặt tiền tính 70%. Không có seno trang trí mặt tiền tính 50% thường là phần sân thượng phía sau nhà.

• Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.

Phần Mái:

Diện tích sàn mái thường cộng thêm diện tích seno thoát nước mái thông thường được ra khoảng 0.9m hai bên là 1m8.

Seno mái thoát nước.

Chiều dài mái: Mặt bằng mái này bao gồm cả seno thoát nước có độ rộng 0,9m. Chiều dài mái 0.9 + 3.0 + 0.9 = 4.8m. Chiều rộng 3.8m Hệ số với mái bê tông cốt thép, không lát gạch là: 0.5. Diện tích xây dựng mái: 4.8 x 3.8 x 0.5 = 9.12m.

• Mái bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái.

• Mái ngói vì kèo sắt tính 70% diện tích của mái, tính chiều dài rộng của mái theo phương xéo áp dụng cho mái thái.

• Mái bê tông dán ngói tính 100% diện tích của mái.

• Mái tôn tính 30% diện tích của mái.

Trong báo giá chính xác để thi công xây thô, phần diện tích mái sẽ tính tổng toàn bộ diện tích mái trừ đi ô trống của sân thượng trước và sau bao gồm cả dầm hai bên sân thượng, seno trang trí mặt tiền giống như tầng lửng và cả mái kính lấy sáng cho phần mái. Do trong giấy phép xây dựng của nhà này diện tích ô kính lấy sáng không có kích thước nên chưa được trừ.

Phần tầng hầm(Tính riêng so với móng):

• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.5m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 135% diện tích.

• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.8m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 170% diện tích.

• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 200% diện tích.

• Hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 250% diện tích.

Tính diện tích cho nhà có thang máy gia đình:

Đối với nhà ống có thang máy gia đình tùy thuộc sử dụng loại thang máy nào có hố bít hay không, cabin bao nhiêu, thang máy kính… có hệ kết cấu riêng nên sẽ được báo giá trong báo giá dự toán chi tiết.

Cách tính giá thiết kế, giá xây nhà thô và trọn gói theo tổng diện tích xây dựng.

Giá thiết kế = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá thiết kế theo m2.

Giá phần thô =  Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần thô theo m2.

Giá phần hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần hoàn thiện theo m2.

Giá trọn gói = Diện tích xây dựng x đơn giá trọn gói(cả phần thô và hoàn thiện).

Tuy nhiên đối với các gói thầu khác nhau hay giữa các nhà thầu khác nhau thì sẽ có cách tính khác nhau nên giá trên m2 cũng sẽ khác nhau. Nên lời khuyên cho chủ đầu tư có ý định tìm nhà thầu là đừng quan tâm đến giá trên m2 của đơn vị thầu đó mà phải xem xét tổng giá trị hợp đồng và các hạng mục nhà thầu đó thực hiện trong gói thầu. Báo giá theo m2 rẻ mà chi phí phát sinh lên đến hàng trăm triệu thì người chịu thiệt thòi chính là chủ đầu tư.

>> Tham khảo:Báo giá thi cô...ăm 2021.